Portefeuillehouder

T. Walder

Rapportagedatum

1 januari 2023

Website

Zuidelijk van de A1 en gelegen tussen de N348, het dorp Epse en de spoorlijn Deventer-Zutphen ligt de locatie voor de vestiging van een nieuw bedrijventerrein: A1 Bedrijvenpark. Het totale projectgebied is circa 120 ha. groot, waarvan 60 ha. netto uitgeefbaar is voor de vestiging van bedrijven om daarmee een belangrijke impuls te geven aan de economische groei en de werkgelegenheid in Deventer.

A1 Bedrijvenpark is voor Deventer een belangrijke ontwikkelingslocatie voor bedrijven. Deventer heeft lang geen uitbreidingsmogelijkheden gehad, waardoor grote nieuwvestigers en lokale bedrijven die wilden doorgroeien nergens terecht konden. A1 Bedrijvenpark is door haar aard en ligging zeer geschikt voor logistiek, duurzame maakindustrie en voor lokale bedrijven die willen doorgroeien.

Oorspronkelijk betrof het terrein grondgebied van de gemeente Gorssel en provincie Gelderland. In een convenant (1999/2004) zijn diverse afspraken en beperkingen opgenomen voor A1 Bedrijvenpark. Dit gaat op voor milieucategorieën, bouwhoogtes, afstand tot de bebouwing en afspraken over grondwallen en bufferzones. Door het zorgvuldig inpassen van de belangen van flora en fauna wordt een kwalitatief goed plan verkregen waarin ecologische zones een belangrijke plek hebben gekregen en waarin bescherming van soorten, natuurinclusief bouwen en een fijne werkomgeving vanzelfsprekendheden zijn.

In mei 2013 is het bestemmingsplan A1 Bedrijvenpark, 1e partiële herziening onherroepelijk geworden. Het exploitatieplan was al onherroepelijk. Hiermee was de weg vrijgemaakt om met de realisatie te starten. Per december 2014 is de onderdoorgang onder het spoor gereed en is de deur naar het bedrijvenpark echt open. Het oostelijke deel is bouwrijp gemaakt (wegen, terrein op hoogte brengen, NUTS, riool, etc) en vanaf 2015 zijn de eerste bedrijven er zich gaan vestigen. Inmiddels is het oostelijk deel ook woonrijp gemaakt en overgedragen aan de beheerorganisatie.

Het terrein heeft hoge duurzaamheidsdoelstellingen. Zo is de maximale milieucategorie 3.2, wat betekent dat bedrijven uitgedaagd worden om te innoveren om zich te kunnen vestigen op A1 Bedrijvenpark. Vanaf de start is gekozen om het A1 Bedrijvenpark aardgasloos te maken. Dit vergt vernieuwende manieren van bouwen en het inrichten van bedrijfsprocessen. Zo zijn er twee windmolens direct aangesloten op het terrein en er is een LNG tankstation gerealiseerd. Daarnaast zijn er op dit moment initiatiefnemers die onderzoek doen naar de haalbaarheid van een smart energy hub. Doelstelling is om een toekomst vast bedrijvenpark te realiseren dat over 20 jaar nog steeds aantrekkelijk en concurrerend is om bedrijven te kunnen binden. De groene setting geeft ook invulling aan het duurzame karakter.

Waterstof
Het Nederlandse waterstofproject DREAMH2AUL is officieel gestart. Het project omvat de ontwikkeling en het testen van twee 44-tons waterstof-elektrische vrachtwagens en het toevoegen van een waterstof-vulpunt aan een tankstation op het A1 bedrijvenpark Deventer. De waterstof die geleverd wordt bij dit tankstation zal uitsluitend groen zijn.  De planning is dat in Q4 2023 zowel het vulpunt als de vrachtwagens operationeel zullen zijn.  

De verkoop van de gemeentelijke gronden in ‘Oost’ is voor een groot deel afgerond en er resteren niet veel kavels meer. De gemeente Deventer heeft tot en met 2021 ruim 34 ha. geleverd bij de notaris.

Het geactualiseerde bestemmingsplan (BP) op 23 september 2020 door de raad vastgesteld. Hiermee zijn de inbedding van de verbrede snelweg A1 en een aantal duurzame ambitiesgeregeld. Op 8 juli 2022 is de vierde herziening van het exploitatieplan vastgesteld.  

Samenvatting van de bestuurlijke besluitvorming omtrent A1 BP:

- Bestuurlijke besluitvorming Bestemmingsplan, exploitatieplan, beeldkwaliteitsplan en grondexploitatie (Raad, november 2009);
- Concessieovereenkomst met Cofely is door college goedgekeurd op 19 februari 2013 en ondertekend op 22 februari 2013. Onderdeel van de concessieovereenkomst is de anterieure overeenkomst voor de windturbines met Cofely. Deze is door college goedgekeurd op 19 februari 2013 en ondertekend op 22 februari 2013. Cofely heeft daarvoor op 22 februari 2013 een overeenkomst getekend met Raedthuys Windenergie voor ontwerp, realisatie en exploitatie van de windturbines;
- Beleid reclamemasten langs de A1 (februari 2016);
- Jaarlijkse actualisering van de GREX, door en college en raad middels de jaarrekeningen vastgesteld, in 2016, 2017, 2018, 2019 en 2020;  
- Raadsbesluit Herijking ontwikkelstrategie West (april 2020);
- Collegebesluit Aankoop gronden Derks (april 2020);
- Raadsbesluit vaststelling herziening Bestemmingsplan en Exploitatieplan A1 BP (sept. 2020);
- Collegebesluit Uitgiftestrategie ‘West’ (2021);
- Verkoopstrategie A1 bedrijvenpark West (2022);
- A1 aankoop verkoop en zelfrealisatie HBC (2022)
- Vaststelling 4e herziening exploitatieplan A1 Bedrijvenpark (juli 2022)

De gemeente Deventer heeft tot en met 2022 ruim 34 ha. geleverd bij de notaris voor het oostelijke deel en 8 ha op het westelijke deel van A1 bedrijvenpark .

1. Er was op Oostelijke deel een kavel gereserveerd door Necron waarover een juridisch conflict is ontstaan. De rechtbank heeft hier inmiddels een uitspraak over gedaan en aangegeven dat partijen hierover verder in onderhandeling moeten treden. Inmiddels is er een koopovereenkomst opgesteld waar beide partijen akkoord mee zijn. Momenteel vindt een BIBOB onderzoek plaats.

2. Voor de Olthofboerderij met naastgelegen bedrijfskavel is een koopovereenkomst afgesloten met DAG NL. Deze passeert medio januari 2023

3. Tussen Sligro en Leger des heils is nog een kavel die gereserveerd is voor voorzieningen met betrekking tot de smart- energyhub. Begin 2023 zal blijken of de kavel daarvoor nodig is en anders zal deze in de verkoop komen.

4. Inmiddels is kavel 1 op het westelijk deel bouwrijp en is gestart met de bouw van het Distributiecentrum van PLUS supermarkten.

Verkoopstrategie kavels West
In de verkoopstrategie van het Oostelijke deel van A1 Bedrijvenpark Deventer werd gewerkt met het principe “wie het eerst komt wie het eerst maalt” - en een flexibele kavelindeling. Sinds 2020 is de vraag naar kavels sterk gestegen en is er sprake van veel meer vraag dan aanbod.   
Op 9 maart 2022 is er een informatiesessie geweest voor de gemeenteraad over de verkoopstrategie. Hierbij zijn de uitgangspunten van de verkoopstrategie besproken:   

• Diversiteit / soorten bedrijven (maximaal 50 % XXL – XL kavel voor logistiek)
• Kavelgrootte; verschillende kavelmaten; (sturen op verschillende kavelmaten)
• Duurzame energievoorziening: Dak vol leggen met zonnepanelen, biogas, smart energy hub)
• Circulaire bouw: reductie van materialen, demontabel bouwen, MPG 0,50m²

De uitgifte gaat op volgende wijze:

Verkoop via inschrijving/pitch 15 kavels
De vraag naar bedrijfskavels is veel groter dan het aanbod. Er wordt daarom voorgesteld om 15 kavels te verkopen via een inschrijving / pitchmethode. Zodat iedereen gelijke kansen heeft. Ondernemers worden uitgedaagd om iets moois te gaan realiseren. Mogelijkheid om te sturen op type bedrijven. In Q3 is verder gewerkt aan de voorbereiding van de verkoop via inschrijving / pitch.

Buiten de inschrijving blijft een kavel die gereserveerd is voor Trebbe /Dijkham. Zij hebben een bouwclaim en daarmee een recht op een kavel/ontwikkeling op A1 Bedrijvenpark Deventer West. Daarnaast wordt er nog een kavel gereserveerd voor een mogelijke bedrijfsverplaatsing met een aanzienlijke maatschappelijke impact.   

Werk/woonlocaties voor kermisexploitante
De overige gemeentelijke bedrijfskavels bestaan uit drie werk-/woonlocaties voor kermisexploitanten. Deze zullen via de gemeentemakelaars te zijner tijd in de markt worden gezet.

Bouwrijpmaken
Aannemer Dusseldorp is geselecteerd voor het bouw- en woonrijpmaken van het westelijke gedeelte. Dit gebeurt in bouwteam met de gemeente Deventer. In 2021 is de bufferzone en een deel van de grondwal gerealiseerd. In april ’22 is gestart met de verdere aanleg van de rioleringen, wegen en grondwal. Naar verwachting is het terrein in Q1-2023 bouwrijp. Begin 2023 zal ook het bouwteam opgestart worden voor het woonrijpmaken van het gebied zodat de ontwerpen tijdig gereed zijn.  

In september 2022 zijn ook de nutsbedrijven gestart met de aanleg van het hoofdleidingennet langs de hoofdontsluiting. Wanneer ze de leidingen langs de subontsluiting zullen aanleggen is afhankelijk van de aanvragen en de planning nutsbedrijven. Vitens en Liander gaan hier pas een netwerk ontwerpen nadat er een concrete aanvraag van een bedrijf is. Om dit te versnellen heeft de gemeente en ook een bouwclaimhouder inmiddels een elektriciteitsaansluiting grootverbruik aangevraagd.

Zorgpunt is de beschikbaarheid van voldoende netcapaciteit voor nieuwe aansluitingen op het westelijk deel.

Aansluiting N348
De provincie Gelderland is op dit moment bezig met voorbereiding voor de planvorming voor de verbreding van N348. Dit is van groot belang voor het A1 bedrijvenpark omdat de tweede ontsluiting van het bedrijvenpark hierop zal aan takken. Namens project A1 bedrijvenpark zijn we bij deze ontwikkeling betrokken.

Op koers

Uitvoering vind plaats binnen gestelde kaders.

Op koers

A1 Bedrijvenpark is een verlieslatende grondexploitatie. Het college heeft in de nota waardering de actuele verliesvoorzieningen vastgesteld. De verliesvoorziening voor A1 Bedrijvenpark is daarbij verlaagd naar € 19,4 miljoen. De ontwikkeling van de grondexploitatie wordt in meer detail toegelicht in het Meerjaren Perspectief Grondzaken dat bij de jaarrekening wordt aangeboden aan de raad..

Deze kwartaalrapportage is openbaar doordat het integraal onderdeel uitmaakt van de P&C documenten en hetgeldvandeventer.nl. Daardoor is er bij deze rapportage een restrictie in het detailniveau van de informatie. Voor de werkzaamheden van het bouw- en woonrijp maken is voor de uitvoering van deze werkzaamheden in het contract een indexeringsclausule opgenomen. Deze indexering valt vanwege de hoge inflatie in 2022 veel hoger uit dan verwacht en leid om die reden tot onvoorzien hoge kosten. De overschrijding van het bouw- en woonrijp maken wordt opgevangen door de post onvoorzien en een post subinfra welke deels niet gerealiseerd hoeft te worden. Dit wordt opgevangen door de post onvoorzien van de grondexploitatie en heeft daardoor geen direct effect op het resultaat. Er ontstaat wel minder ruimte om andere tegenvallers op te vangen.  

Nee

Voor 2022 is een nieuwe begroting opgemaakt.

Nee

Nee

Op koers

In aanloop naar de actualisatie grondexploitaties Jaarrekening 2022 is er een hertaxatie van de kavels uitgevraagd. Daaruit is een minimale en maximale prijs p/m2 voortgekomen. Daaruit blijkt dat de grondwaarde gestegen is, zelfs als we de minimale grondprijs hanteren. Echter, de grondprijzen waartegen getaxeerd is ligt hoger dan waartegen de grond op de A1 in het verleden verkocht is. Derhalve zal het saldo verbeteren, maar ten opzichte van het saldo zal het risico toenemen omdat niet zeker is of de grond ook voor de prijs verkocht zal worden. Derhalve is er een flinke risicopost ten aanzien van mogelijk lagere grondwaarde toegevoegd.  Daarnaast is er in 2022 wereldwijd sprake van historisch hoge inflatie. De FED en de ECB proberen dit te beteugelen door de rentes te verhogen waardoor financieren moeilijk is en de investeringsbereidheid afneemt. In de tweede helft van 2022 nam de verkoop van woningen af en heeft dit geleid tot daling van transactieprijzen. Onduidelijk is of dit ook doorwerkt in commercieel vastgoed. Vanwege o.a. bovenstaande is de economie het derde kwartaal van 2022 met 0,2% gekrompen ten opzichte van het tweede kwartaal. Om bovenstaande is ook het risico toegenomen op een recessie/ krimp van de economie. Dat kan ertoe leiden dat de investeringsbereidheid van bedrijven afneemt met als risico dat er de kavelverkoop vertraagd.   

Naast de verliesvoorziening zijn er 5 risico’s opgenomen in het risicodossier die niet opgevangen kunnen worden in de grondexploitatie:
Tegenvallende grondopbrengsten (2.143.200, 10%, 214.320)
Tegenvallende verkoop bestaand vastgoed (236.900, 10%, 23.690)
Civieltechnische kosten zijn hoger (10%) (1.280.000, 10%, 128.000)
Aansluiting N348,  Risico dat kavel opgeofferd moet worden (892.500, 5%   ,44.625)
Lagere grondprijs voor kavel 2, 5 en 6 (775.000,10%, 77.500)
Lagere opbrengst kavelverkoop overige kavels (taxatiewaarde in grex)( 2.133.600, 40%, 853.440)
Uitstel van 3 jaar als gevolg van niet beschikbaarheid Enexes 1,5 milj per jaar = 4,5 milj. ( 4.500.000, 30%, 1.350.000)
Uitstel van 2 jaar als gevolg van verslechterde economie 1,5 milj per jaar = 3 milj.     (3.000.000, 10%, 300.000)
totaal 2.991.575

Het totaal netto risico is dan: €2,992 miljoen.

Nee

zie boven

Op koers

Planning op hoofdlijnen:  

Uitgifte laatste 2 kavels t ‘Oost’: 2023;
Afronden bouwrijpmaken West hoofdinfrastructuur:  2023;
Uitgifte, verkoop en woonrijp maken deel ‘West’ 2022-2028.

Op koers

Een belangrijke gesprekspartner bij de ontwikkeling is de dorpsraad Epse. Vanuit het verleden zijn er afspraken gemaakt over de ontwikkeling van het A1 Bedrijvenpark Deventer in relatie tot het beperken ven de overlast voor het dorp Epse en bewoners die er vlakbij wonen.

De afspraken uit 1999 en 2005 zijn omgezet in een bestemmingsplan en inrichtingsplan (2009/2012). In de praktijk blijft het belangrijk om de inzichten over de plannen en verschijningsvormen buiten met elkaar te bespreken. De dorpsraad, de gemeente Lochem en de gemeente Deventer spreken hier met regelmaat over. Daar waar mogelijk investeert Deventer extra in afschermend groen of tracht bedrijven te bewegen extra maatregelen (t.o.v. vigerende wetgeving) te nemen om overlast in de vorm van zicht of geluid verder te beperken. Dit lukt regelmatig, maar ook soms niet.   

Afgelopen kwartaal is er een gesprek geweest met vertegenwoordiger van de Dorpsraad Epse. Er is aandacht gevraagd voor licht overlast. Bij een aantal bedrijven zijn de lampkappen gedraaid. Het is nog niet voldoende duidelijk of hiermee de klachten zijn verholpen.  
In Q4 zijn hier geen verdere ontwikkelingen geweest.

Geen bijzonderheden.