Portefeuillehouder

T. Walder

Rapportagedatum

1 januari 2023

Website: degasfabriek.com

Herstructurering van dit voormalige Essentterrein als onderdeel van de Poort van Deventer (samen met de Stadsentree en het S/Park). Daarbij is ingezet op de “Campus Gasfabriek”, waarbij het terrein een bijdrage levert aan een ruimtelijk/economische impuls voor Deventer.

• Raadsmededeling: Samenhangende aanpak havengebied 778158 (nota 778098) van programma Ruimte en economie, conform b&w besluit d.d. 19-03-2013;
• Structuurvisie stadsaszone 2013;
• Projectplan Nieuwe energie voor Deventer economie april 2013 (niet vastgesteld);
• Nota b&w 884115, d.d. 17 december 2013;
• Nota b&w 2015-000513, Ontwikkeling Living Green, 29 mei 2015;
• Nota B&W 2017-000330, herziening grondexploitaties Groot-Bergweide;
• Verkoopovereenkomst Zutphenseweg 6 – november 2016;
• Bestemmingsplan Stad en Dorpen – februari 2020
• Verkoopovereenkomst Portiersloge en voorterrein – maart 2021
• Verkoopovereenkomst kavel 6a– mei 2022
• Verkoopovereenkomst kavel 6b – juni 2022

Algemeen:

• Een aantal gebouwen op het Gasfabriekterrein is eind 2016 verkocht. Na renovatie zijn deze gebouwen ingezet om de “Campus Gasfabriek” vorm te geven. Inmiddels zijn hier 60 kleine bedrijven gevestigd met in het totaal 250 fte.
• Opgave voor het Gasfabriekterrein is nu een zorgvuldige verdere uitbreiding van de “Campus Gasfabriek”. Leidend daarin zijn:
  • De economische profilering en bebouwingsmogelijkheden zoals opgenomen in het bestemmingsplan Stad en Dorpen.  
  • De vastgestelde gebiedsexploitatiebegroting.  
  • Stedenbouwkundige schets Gasfabriekterrein. Het terrein vraagt goede ontsluitingswegen en parkeerplaatsen, naast een aantal nog uit te geven gronden, die op dit moment deels tijdelijk in gebruik zijn gegeven. Ten behoeve van de goede infrastructuur op het terrein is een stedenbouwkundige schets/inrichtingsplan opgesteld, mede om de uitgeefbare gronden te definiëren.  
• Het onderzoek in opdracht van 1618Vastgoed (Gasfabriek) en OMA (Hartenaasje) door de Stec-groep, om vanuit economisch perspectief de potentie van het gebied Poort van Deventer Noord (Gasfabriek, Gashavenstraat, Gashaven, Hartenaasje en driehoek Finsestraat) aan te geven, is eind januari 2021 in concept besproken. De gemeentelijke reactie is nog in voorbereiding en moet nog verwerkt worden tot een definitieve rapportage door de Stec-groep. Dit onderzoek moet als basis dienen voor een op te zetten ontwikkelingsperspectief voor dit gebied. Bij de kavelverkoop aan de zijde Hartenaasje zal ‘voorgesorteerd’ kunnen worden op een mogelijke (fysieke) koppeling tussen beide gebieden
• De realisatie van een zonnepark met de zonnepanelen op het gebouw is uitgevoerd. Het plan om zonnepanelen op carports boven de parkeerplaats te realiseren is afgeblazen door de Gasfabriek.

Kavelverkoop

• De lopende verkooptrajecten voor kavels op het Gasfabriekterrein zijn in het kader van het Didam arrest gepubliceerd. Deze publicaties hebben niet geleid tot concrete interesse in kavels waarvoor de verkoopgesprekken al gaande waren. Die konden en kunnen doorgaan.
• Kavel 2 (het voorterrein en de portiersloge) is in mei 2022 geleverd voor de ontwikkeling van een ICT-centrum (X-gebouw) en de renovatie van de portiersloge. De omgevingsvergunning is inmiddels onherroepelijk. Het bouwrijpmaken van de kavel is gereed. Start bouw wordt verwacht in het 4e kwartaal van 2022.
• Kavel 6a is in mei 2022 geleverd. De bouw is in december 2022 gestart. Kavel 6b is in juni 2022 geleverd. Start bouw is voorzien in het eerste kwartaal van 2023.
• Voor kavel 6c is het bidbook van de potentiële kavelkoper akkoord bevonden. De verkoopgesprekken en het vooroverleg voor de omgevingsvergunning kunnen daarmee starten. Aan de potentiële koper is een reserveringsbrief incl. reserveringsvergoeding toegezonden.
• Voor de kavels 3 (2.655m2) en 5 (1.680 m2) zijn de kavelkaarten geactualiseerd. Nu besloten is dat een nieuwe ontsluitingsweg naar de Zutphenseweg via het Spark / Nouryonterrein gaat lopen, kunnen de kavelkaarten voor kavels 3 en 5 ‘geoptimaliseerd’ worden. De reservering van € 250.000 voor een bijdrage aan de nieuwe ontsluitingsweg blijft nog opgenomen in de grex omdat de uitwerking daarvan nog gemaakt moet worden.
• De uitgifte van de kavels 1A, 1B en 7 worden met een jaar opgeschoven (van 2023 naar 2024). Reden hiervan is dat het ernaar uitziet dat één van de grote ontwikkelpartners op het Gasfabriekterrein, nu ook grondposities krijgt aan de Gashavenstraat/Hartenaasje. Deze ontwikkelaar wil actief aan de slag met een doorontwikkeling daarvan. Daarmee doen zich kansen voor om de ontwikkeling van de Campus Gasfabriekterrein uit te breiden danwel te verbinden met het naastliggende gebied. Daar hebben beide locaties profijt bij. Om dat op een goede manier te doen zijn (fysieke) verbindingen tussen beide locaties nodig. De huidige uitgangspunten voor de kavelverkoop voorzien daar echter niet in. Verstandig is om meer tijd te nemen en te beoordelen op welke wijze beide gebieden op een goede manier met elkaar verbonden kunnen worden. Dat heeft een absolute meerwaarde voor de activiteiten op het Gasfabriekterrein en is bijna randvoorwaarde scheppend voor een herontwikkeling van de Gashavenstraat/Hartenaasje. Wat een eventuele fysieke koppeling tussen beide gebieden precies betekent voor de (omvang) van de uit te geven kavels op het Gasfabriekterrein is nu lastig in te schatten.

Daarbij speelt ook de aankomende studie naar de afwaardering van de Zutphenseweg (als concrete uitwerking van ‘Bereikbaarheid Poort van Deventer’). Bij die uitwerking zal het al dan niet handhaven van de huidige ontsluiting van de gebieden onderwerp van nadere studie zijn. Ook dit kan met het nemen van meer tijd beter op elkaar worden afgestemd.

• Kavel 3 eis aan een partij aangeboden. De gesprekken waren ‘on hold’ gezet vanwege de reservering voor een ontsluitingsweg en het Didam-arrest. Nu er duidelijkheid is over de ontsluitingsweg en er vanuit het Didam-arrest geen belemmeringen meer zijn, kunnen de verkoopgesprekken weer worden voortgezet.  Verkoop en levering is voorzien in 2023.
• Ook voor kavel 5 wordt de kavelkaart geactualiseerd. De openbare verkoop en levering is gepland in  2023.
• Kavel 1A wordt verhuurd en kan pas worden verkocht als deze vrijkomt. De verhuur loopt tot en met het moment dat de huidige bewoonster de huur opzegt. De termijn is daarmee onduidelijk.  

Civiele werkzaamheden:

• Fase 1 van de civiele werken op het Gasfabriekterrein is afgerond. Dat betrof het verplaatsen van de entree en het bouwrijpmaken van kavel 2.
• De werkzaamheden van fase 2 van de civiele werken zijn op 10 oktober gestart. Dit betreft het verdere bouwrijp maken, het verplaatsen van het huidige verouderde parkeerterrein en het inrichten van de openbare ruimte. Hiermee is het gehele Gasfabriekterrein bouw- en woonrijp. De werkzaamheden zijn naar verwachting in maart 2023 afgerond.  

Tijdelijk gebruik

• Gebouwen en kavels op het Gasfabriekterrein zijn en worden tijdelijk in gebruik gegeven wanneer een tijdelijke activiteit bijdraagt aan de doelstellingen van het Gasfabriekterrein en geen belemmering vormt voor de verdere ontwikkeling/voortgang.
• De aanwezige ‘proefwoningen’ (kavel 1B) is eind 2022 verwijderd. Er is besloten om hier in Deventer geen vervolg aan te geven.
• Een partij heeft een gedeelte van kavel 7 om niet in gebruik. Aan de gebruiker is aangegeven dat de kavel wordt verkocht en het gebruik is per medio 2023 formeel opgezegd.  
• Op reeds verkochte gronden krijgt de pilot voor de opwek van groene waterstof (GROHW-2) een plek. De tijdelijke vergunning is onherroepelijk. . De opstelling wordt in jan/febr geplaatst en getest. De officiële opening is gepland in de 1e week van maart 2023.  De pilot eindigt in september 2023 en vormt daarmee geen belemmering voor de verdere kavelverkoop en ontwikkeling van het Gasfabriekterrein / Spark terrein.

Op koers

Inhoudelijk vormen het bestemmingsplan, de structuurvisie Stadsaszone en de Omgevingsvisie de koers voor de ontwikkeling van het Gasfabriekterrein. Inmiddels is de opstartfase met succes afgerond en komt de kavelverkoop en herstructurering van het terrein in de fase van een zorgvuldige, toekomstbestendige uitbreiding van de “Campus Gasfabriek” op gang. Voor de verdere doorontwikkeling wordt afstemming gezocht met de doorontwikkeling van het Nouryonterrein en visievorming omgeving Gashavenstraat.

Op koers

Het Gasfabriekterrein kent een tekort van € 0,27 mln. bij actualisatie jaarrekening 2022 en is een verlieslatende grondexploitatie. Dit tekort van € 0,27 mln. (netto contant per 1-1-2023) is afgedekt met een verliesvoorziening in de gemeentelijke balans.

Nee

Zie boven

Nee

n.v.t.

Nee

Zie boven

Behoeft aandacht

 In het weerstandsvermogen van de gemeente wordt rekening gehouden met een risico van
- dat er mogelijk tegenvallers zijn bij de uitvoering van het aanbestede werk; € 200.000, kans van optreden 25% is € 50.000,-.

Nee

.

Op koers

Conform planning. Bij de actualisatie van de grondexploitatie jaarrekening 2022 is de uitgifte van de kavels 1A, 1B en 7 met een jaar opgeschoven (van 2023 naar 2024). Reden is dat de ontwikkelaar van de Gashavenstraat/Hartenaasje actief aan de slag is met de doorontwikkeling daarvan. Daarmee doen zich kansen voor om de ontwikkeling van de Campus Gasfabriekterrein uit te breiden danwel te verbinden met het naastliggende gebied. Daar hebben beide locaties profijt bij. Om dat op een goede manier te doen zijn (fysieke) verbindingen tussen beide locaties nodig. De huidige uitgangspunten voor de kavelverkoop voorzien daar echter niet in. Verstandig is om meer tijd te nemen en te beoordelen op welke wijze beide gebieden op een goede manier met elkaar verbonden kunnen worden. Dat heeft een absolute meerwaarde voor de activiteiten op het Gasfabriekterrein en is bijna randvoorwaarde scheppend voor een herontwikkeling van de Gashavenstraat/Hartenaasje. Wat een eventuele fysieke koppeling tussen beide gebieden precies betekent voor de (omvang) van de uit te geven kavels op het Gasfabriekterrein is nu lastig in te schatten.

Daarbij speelt ook de aankomende studie naar de afwaardering van de Zutphenseweg (als concrete uitwerking van ‘Bereikbaarheid Poort van Deventer’). Bij die uitwerking zal het al dan niet handhaven van de huidige ontsluiting van de gebieden onderwerp van nadere studie zijn. Ook dit kan met het nemen van meer tijd beter op elkaar worden afgestemd.

Op koers

Er wordt met veel betrokken partijen samengewerkt. Dit gebeurt in verschillende verbanden, (o.a. overleg met De Gasfabriek BV/1618 Vastgoed, overleg Poort van Deventer-Noord, overleg met potentiële kopers en overleg met tijdelijke huurders van braakliggende terreinen). De beeldvorming en uitstraling van de campus gasfabriek zijn nog alom positief.

In samenwerking met beleid (RO en Economie) is in het bestemmingsplan Stad en Dorpen een goede definitie van de bestemming “Campus Gasfabriek” opgenomen, met als doel: een goed hanteerbaar toetsingskader voor de verdere invulling van het terrein. Door de gesprekken met potentiële kopers kan deze omschrijven verder ingekleurd worden. Dat krijgt een plek in de eerder genoemde stedenbouwkundige schets.

De verkoop van nog te verkopen kavels in 2023 wordt voorbereid conform de eisen die het Didam Arrest daaraan stelt. De kavelpaspoorten worden geactualiseerd waarbij:

• Reservering ontsluitingsweg bij kavels 3 en 5 komt te vervallen
• Een nieuwe reservering voor een ontsluitingsweg richting Gashavenstraat op kavel 7 wordt onderzocht en afgewogen. Dit irt het project 'Mobiliteit Poort van Deventer’ en ‘Stec onderzoek Gashavenstraat / Hartenaasje’.
• Het “campus parkeren” een doorvertaling richting randvoorwaarden moet krijgen.
• Op dit moment vindt er een hertaxatie plaats van kavel 1A en 3 i.v.m. waardering bestaande te behouden bebouwing. In de grondexploitatie is nu nog gerekend met de taxatieprijzen uit het taxatierapport van november 2022. Hierin waren een aantal onjuiste uitgangspunten voor de taxatie opgenomen.

Portefeuillehouder

T. Walder

Rapportagedatum

1 januari 2023

Het betreft de ontwikkeling van gemeentelijke gronden voorheen bekend onder de naam Bergweide 5.2, onderdeel van het voormalige complex Groot Bergweide. Onder de naam Teugseweg maakt het nu, tezamen met het Gasfabriekterrein, deel uit van het cluster Stadsentree.

De Stadsentree omvat gronden van de gemeente, Postillion en McDonalds.  

In de structuurvisie stadsassen is vastgelegd dat deze locatie kansen biedt voor “Waardevast ondernemen en Slimme mobiliteit”.  

De oorspronkelijke gemeentelijke grondexploitatie is sinds 2015 onderdeel geworden van een gebiedsontwikkeling dat werd getrokken door ontwikkelaar Explorius met de werktitel ‘Deventer Experience’. Het plan voorzag in de ontwikkeling van diverse nieuwe functies, waaronder enkele restaurants en voldeed aan de gemeentelijke ambities voor het gebied.  

Gemeente en Explorius werkten samen op basis van een intentieovereenkomst aan de haalbaarheid van de ontwikkeling. Daarin was ook opgenomen dat de gemeentelijke gronden kunnen worden ingebracht in de particuliere ontwikkeling.  

Deze samenwerking is in 2021 beëindigd en de grondexploitatie wordt binnenkort (jaarrekening 2022) afgesloten. Zodra er zicht is op een verbetering van de verkeersontsluiting kunnen nieuwe ontwikkelingen weer worden opgepakt.  

• Structuurvisie stadsassen
• Besluit B&W, 2015-001188, vaststellen intentieovereenkomst met Explorius
• Besluit B&W, 2016-001346, principe instelling met stedenbouwkundige opzet
• Herijking Bergweide, cluster Stadsentree, (2017-000330)

• Reclamebeleid A1 zone . Op 31 januari 2017 besloot het college de leidraad vast te stellen ten behoeve van de aanbesteding van de reclamemast. Op 1 april 2017 bleek dat alleen Explorius heeft ingeschreven als exploitant van de reclamemast. De gunning is vervolgens opgeschort in afwachting van ontwikkelingen van de ruimtelijke kaders. De aanbestedingsprocedure is inmiddels afgerond zonder gunning.
• Besluit B&W, 2021-000448, Ontwikkeling Stadsentree, beeindiging samenwerking met Explorius
• Besluit B&W, 2022-729, Carpoolplaats Stadsentree, vaststellen overeenkomsten met Postillion en provincie Gelderland inzake realisatie carpoolplaats
• Besluit B&W, 2023-38 Waardering gronden jaarrekening 2022  

Met name de aansluiting van de Teugseweg op de Zutphenseweg is problematisch. Meer belasting door nieuwe functies in de Stadsentree kan dit kruispunt niet aan. De diverse verkeerskundige varianten die zijn aangedragen en onderzocht leiden niet tot een goede oplossing. Verwezen wordt naar de uitkomsten van het project Mobiliteit Poort van Deventer.

De Stadsentree kan niet verder worden uitgewerkt in een ontwikkelingsperspectief zolang er geen zicht is op een goede oplossing van het knelpunt in de verkeersontsluiting. Om die reden is in overleg, en met wederzijdse instemming, met Explorius de intentieovereenkomst beëindigd en wordt de grondexploitatie afgesloten.

In het gebied is op grond van het Postillion een carpoolplaats gerealiseerd en zijn gronden verhuurd voor het plaatsen en exploiteren van een reclamemast. De plaatsing van de mast door Greenledwalls is afhankelijk van het verkrijgen van een omgevingsvergunning. Die is nog niet verleend.

Op koers

Door het pauzeren van de activiteiten nvt

Op koers

De huidige grondexploitatie is ultimo 2022 afgesloten. Dat gebeurde nadat de transacties rond de carpoolplaats medio 2022 waren afgerond. De grondexploitatie kent een positief resultaat van ca € 50.000, uitgaande van uitgifte van de grond onder de reclamemast.  

De grondexploitatie wordt altijd vertrouwelijk vastgesteld door de raad. Deze kwartaalrapportage is openbaar doordat het integraal onderdeel uitmaakt van de P&C documenten en hetgeldvandeventer.nl. Daardoor is er bij deze rapportage een restrictie in het detailniveau van de informatie. Voor de raad is de actuele vertrouwelijke grondexploitatie te raadplegen via de vertrouwelijke bijlages van de paragraaf grondbeleid.

Nee

Zie hierboven

Nee

Zie hierboven.

Nee

Zie hierboven

Op koers

Nee

Zie hierboven

Op koers

Door beëindiging van de activiteiten n.v.t.

Zie hierboven

Op koers

Alle partijen zijn volledig geïnformeerd.

n.v.t.

Portefeuillehouder

M. Elferink

Rapportagedatum

1 januari 2023

Aanleiding Project

Het drukste kruispunt van Deventer (Zutphenseweg – Visbystraat – Deventerweg – Teugseweg) zit tijdens de spits aan zijn maximumcapaciteit. Toename van verkeer betekent tijdens de spitsen langere wachttijden. Verkeerskundig en fysiek zijn er geen opties voor verruiming van de capaciteit. Daarom zijn nieuwe economische ontwikkelingen die nog niet verankerd zijn in een bestemmingsplan en die leiden tot een grote toename van verkeersbewegingen, niet mogelijk.

Projectopdracht
In 2020 adviseerde Royal Haskoning na/in overleg met ondernemers en belangengroepen;
Om het mobiliteitsnetwerk op de hoofd-verkeersassen in Deventer (afrit 23 en 24) in het algemeen en specifiek voor het gebied Poort van Deventer in het bijzonder te verbeteren om bestaande verkeersknelpunten aan te pakken. Om de knelpunten aan te pakken en tegelijkertijd onze positie als vestigingsstad te versterken wordt geadviseerd om 8 deelprojecten nader te onderzoeken en uit te voeren. De gemeenteraad stelde in de begroting 2021 EUR 133.875,-budget beschikbaar om de aanbevelingen verder onderzoeken op haalbaarheid in relatie tot de aspecten draagvlak bij organisaties en ondernemers, investeringskosten en verkeerskundig effectiviteit. Het project bevindt zich in de initiatieffase.

- Raadsmededeling 2020-001065: Tussenstand en vervolgstap Mobiliteit Poort van Deventer, d.d. 27-10-2020  
- B&W nota 2021-000871: Ontsluitingsweg in relatie Nouryon

In het voorjaar / zomer 2021 werd de verkeerskundige effectiviteit samen met Goudappel Coffeng onderzocht. Op basis van de resultaten werden najaar 2021 kostenramingen gemaakt voor de benodigde investeringskosten.  

Resultaat onderzoek verkeerskundige effectiviteit op hoofdlijnen
Royal Haskoning DHV doet in het rapport “Slimme en schone mobiliteit in de Poort van Deventer” een achttal aanbevelingen voor maatregelen om de bereikbaarheid van de Poort van Deventer te verbeteren.  

In de uitwerking heeft Goudappel zich gericht op de verkeerskundige effecten voor automobiliteit. Vanuit dat oogpunt richt het onderzoek van Goudappel zich op het effect van de maatregelen 1&8, 3, 4 en 6 op de verkeerscapaciteit. Deze maatregelen zijn modelmatig doorgerekend.  

Raakvlakken met andere grote projecten

• Binnen het projectgebied vindt qua mobiliteit afstemming plaats met de projecten
• Ontwikkeling gasfabriek terrein;
• Ontwikkeling stadsentree/ carpoolplekken;
• Ontwikkeling Nouryon / S-Park / Samenwerking HMO;
• Aankoop en ontwikkeling voormalige recydur gronden.

Project overstijgend vindt afstemming plaats met de volgende projecten/ initiatieven

• Relevante programma’s 3,5 en 6 en Regiemanagement.
• Project verbeteren hoofd-fietsroute Deventer – Zutphen
• Visie en doelstelling DEP
• Ontwikkeling A1 (fietsroute langs de A1)

Op koers

Op koers

Midden 2022 is de financiële prognose voor deze initiatief fase dat gemaakte kosten + prognose van nog te maken kosten valt binnen het beschikbaar gestelde budget. Het restbudget uit 2021 is overgeheveld naar 2022. Het project bevindt zich in de afrondende fase. Resultaten en een advies tot vervolgtraject worden begin 2023 aan de raad voorgelegd. De prognose is dat er bij afronding van deze fase van het project najaar budget over zal zijn waarvan geadviseerd zal worden deze in te zetten voor de gedeeltelijke dekking van een vervolgtraject waardoor we in 2023 vervolgstappen kunnen zetten en het momentum met samenwerkende bedrijven kunnen behouden.

Nee

Nee

Nee

Op koers

In deze intentiefase van het project is er nog geen sprake van grote financiële risico's en de beheersing daarvan.  

Op koers

- Besluitvorming College, inclusief voorstellen vervolg (proces, benodigd budget, op te leveren resultaat): 1e kwartaal 2023;
- Raadsvoorstel en raadsbehandeling: 1e kwartaal 2023.

Op koers

Brede externe afstemming van resultaten met partijen in het gebied heeft plaats gevonden in het voorjaar van 2022.  

In het proces tot nu toe heeft onderstaande afstemming plaats gevonden:

• In 2018 zijn samen met de brede omgeving en belangengroepen in samenwerking met bureau Royal Hasko DHV 8 deelprojecten gedefinieerd
• In 2019 zijn de 8 deelprojecten op hoofdlijnen gepresenteerd aan de brede omgeving en belangengroepen;
• In 2019 is de Raad geïnformeerd over de resultaten van het eerdere onderzoek en het voornemen om 8 deelprojecten nader op effectiviteit, draagvlak en haalbaarheid te onderzoeken en stemde zij in met vrijgave van de benodigde financiële middelen;
• Grondeigenaren en eigenaren van aangrenzende percelen die betrokken zijn bij realisatie van een mogelijke nieuwe ontsluitingsweg (maatregel 1) zijn positief over het idee een nieuwe ontsluitingsweg te realiseren;
• Parkmanagement en fietsersbond zijn middels meerdere bilaterale overleggen positief aangehaakt op de maatregelen;
• De uitkomsten van het uitgevoerde onderzoek en voorgestelde advies voor vervolg zijn in het 1e kwartaal van 2022 gepresenteerd, gedeeld en besproken met bedrijven en belanghebbenden in het gebied. Er bleek draagvlak voor het voorgestelde advies om te prioriteren op 2 projecten en daarbij vervolgstappen te zetten.