Portefeuillehouder

R. de Geest

Rapportagedatum

1 januari 2023

Het schoolgebouw de Marke Zuid van het Etty Hillesum Lyceum (vmbo)  en de  sporthal Keizerslanden zijn aan vervangende nieuwbouw toe. Op basis van een locatiestudie, die is uitgevoerd door de gemeente Deventer, is besloten dat de vervangende nieuwbouw van beide gebouwen gaat plaatsvinden op de Marke Zuid (zie figuur 1). Voor de school gaat het om het realiseren van onderwijsruimte voor vmbo leerlingen die ook praktijkonderwijs volgen. Voor de sporthal gaat het om het vervangen van de sporthal Keizerslanden.

Op het terrein van de Marke Zuid bevindt zich ook het clubgebouw van de Deventer Scheidsrechtervereniging (DSVeO). Deze vereniging heeft recht van opstal en heeft het clubgebouw in eigendom.  

De locatie de Marke Zuid grenst aan het Ludgeruskwartier/Roelandflatlocatie. Afhankelijk hoe de locatie de Marke Zuid zich gaat ontwikkelen kan hiermee aansluiting gezocht worden.

Duurzaamheid
In 2017 zijn er 2 moties (2017-1481 en 2017-1491) door de raad aangenomen die het uitgangspunt vormen voor de duurzaamheidsambities voor beide gebouwen. De raad wil dat bij de investering voor een nieuw duurzaam schoolgebouw en sporthal als uitgangspunt tenminste BREEAM ambitie excellent wordt gehanteerd. De moties moeten echter niet leiden tot een langere doorlooptijd en/of hogere projectkosten. De raad is begin juli 2021 geïnformeerd via een raadsmemo dat de beschikbare budgetten niet toereikend zijn om volledig aan de motie te kunnen voldoen. In de raadsvergadering van 13 juli 2022 is bij motie besloten voorafgaande aan de begrotingsbehandeling 2023 gespecificeerd inzichtelijk te maken welke maatregelen en voorzieningen en financiële middelen nodig zijn voor het voldoen aan de BREEAM-ambitie “excellent”. Als vervolg hierop is op 9 november 2022 een motie door de raad aangenomen om te voldoen aan BREEAM-excellent én ENG. En de daarbij horende budgetvraag om van het huidige duurzaamheidsniveau BENG (Bijna Energie Neutraal Gebouw) naar ENG (Energie Neutraal Gebouw) en BREAAM bij de raad bij de 1e kwartaalrapportage 2023 voor te leggen.

Reeds genomen besluiten:

• Nota 2017-001854: college besluit d.d. 28-11-2017 en besluit raad EHL d.d. 20-12-2017; krediet nieuwbouw.
• Begroting 2018: investering sporthal
• Nota 2018-002036: collegebesluit d.d. 27-11-2018; locatie nieuwbouw EHL en sporthal
• Nota 2019-000577: collegebesluit d.d. 20-03-2019; businesscases EHL en sporthal
• Nota 2019-001172: collegebesluit en raadsmededelingen d.d. 11-06-2019; vervolgstappen n.a.v. wensen en bedenkingen Raad
• Nota 2020-000641: collegebesluit en raadsmededelingen d.d. 26-05-2020; nieuwbouw Etty Hillesum Lyceum en sporthal Keizerslanden (dekkingsvoorstel en ruimtelijke kaders)
• Kaderbrief 2020 en 2021  
• Nota 2021-000381: collegebesluit en raadsmededeling d.d. 6 juli 2021; businesscase sporthal en aangaan intentieovereenkomst
• 13 juli bestemmingsplan vastgesteld
• Ondertekening samenwerkings- en realisatieovereenkomst EHL / SCC (college).

Waar nog besluit over genomen moet worden:

• Aanbesteding sporthal  
• Raadsvoorstel: financiering ENG/ Breeam-excellent school en sporthal + financiering terkort budget school en sporthal

Het project bevindt zich in de verkenningsfase (definitie). Voor zowel de sporthal als de school liggen er businesscases waarin de partijen zich kunnen vinden. De businesscases zijn ter besluitvorming aangeboden aan het college van B&W op 6 juli 2021, de nota is conform aangenomen. De afspraken met Stichting Carmel College om de financiële dekking voor de extra 1.200 m²  BVO zijn vastgelegd in de samenwerkings- en realisatieovereenkomst. Deze overeenkomst is in november 2022 vastgesteld door het college van B&W en wordt in januari 2023 door Stichting Carmelcollege en gemeente ondertekend.

Bestemmingsplan
Het bestemmingslan is op 13 juli 2022 door de gemeenteraad vastgesteld. Na vaststelling heeft het bestemmingsplan 6 weken ter inzage gelegen. Er zijn 2 beroepschriften ingediend door omwonenden bij de Raad van State. De behandeltermijnen bij de Raad van State lopen op tot 12-18 maanden.

School
Op basis van afspraken met het bestuur van Etty Hillesum Lyceum en Stichting Carmel College is een second opinion uitgevoerd om inzicht te krijgen in het benodigd budget voor de bouw van de school. Mocht het tekort aan beschikbaar budget bevestigd worden dan maken de schoolbesturen hierover afspraken met de gemeente. Het college van B&W informeert hier de gemeenteraad over en zal zo nodig een aanvullende budgetvraag voorleggen aan de raad.  

Sporthal
We hebben te maken met hoge bouw-, materiaal en personeelskosten. Voor zowel de school als sporthal is de verwachting dat het huidige budget niet toereikend zal zijn. In het derde kwartaal 2022 is de aanbesteding van de sporthal mislukt. De partijen die zich hadden ingeschreven, bleken de sporthal niet voor het plafondbudget te kunnen realiseren. Aangezien het beschikbaar budget geen rekening houdt met de actuele situatie van gestegen bouw-, materiaal- en personeelskosten, wordt bij de 1e kwartaalrapportage 2023 een budgetvraag aan de raad voorgelegd. Ook zal worden bekeken welk vervolgtraject het meest passend is en of het ontwerp dat één van de partijen is ingediend toch gebruikt kan worden voor het nieuwe aanbestedingsproces.

Klankbordgroep/ inrichting buitenruimte
Na de informatiebijeenkomst (22-11) is gestart met een klankbordgroep. Er zijn 3 klankbordgroep bijeenkomsten geweest op 21 december, 17 januari en 7 maart 2022. Dit waren goed bezochte bijeenkomsten waarin ruimte was voor suggesties, het delen van zorgen en voor vragen van inwoners. In het 1e kwartaal van 2023 wordt hier een vervolg aangegeven. De landschapsarchitect gaat dan in overleg met de klankbordgroepleden.

Op basis van de gesprekken met de klankbordgroep is de in- en uitrit verplaatst van de Keurkampstraat naar de Ludgerstraat. Hiermee wordt de Keurkampstraat ontlast en ontstaat er een directere verbinding (via Ludgerstraat) met de Lebuinuslaan.

Wat heeft de klankbordgroep tot nu toe opgeleverd?

• De groenstrook tussen het Beeckestein complex en de nieuwbouw blijft bestaan;
• De groenstrook tussen de Keurkampstraat en de nieuwbouw wordt versterkt;
• Bomen blijven zoveel mogelijk bestaan tenzij de uitvoering van het plan wordt belemmerd.

Behoeft aandacht

De businesscases voor de school en de sporthal zijn opgesteld volgens de meest recente  vastgestelde ruimtelijke kaders (10.200m² BVO voor de school en een één op één vervanging van sporthal Keizerslanden, nota 2020-000641). Op basis van de nieuwe richtlijnen komen er in de nieuwe sporthal wel grotere sportvloeren. De sporthal wordt daarmee groter dan de huidige sporthal Keizerslanden. Hier is in de businesscase rekening mee gehouden. Met de komst van Devinco naar de Marke Zuid zijn er nog een aantal kleine aanpassingen gedaan in het functioneel plan van eisen.

School   
Voor het schoolgebouw wordt er 10.200 m² BVO gerealiseerd, ipv de aanvankelijke 9.000 m²  BVO. Ter dekking voor de 1.200m² BVO extra voor de school wordt de grond van de Marke Zuid, de Marke Noord en de locatie Boerhaave herontwikkeld tot woningbouw. De afspraken en uitgangspunten die voor de dekking van het budget zijn opgesteld met Stichting Carmel College en EHL zijn vastgelegd in een samenwerkings- en realisatieovereenkomst tussen de gemeente Deventer en Stichting Carmel College. Inmiddels heeft de architect van de school een VO (voorlopig ontwerp) voor de school gemaakt (dit is nog exclusief BREEAM excellent en ENG).

Sporthal
De aanbesteding van de sporthal  (design an build) is op de markt gezet. In het 3e kwartaal van 2022 hebben partijen hun inschrijvingen ingediend. Zoals aangegeven heeft de aanbestedingsprocedure niet tot een succes geleid. Er is geen partij gevonden die de sporthal voor het plafondbudget kan realiseren. Er wordt nu bekeken op welke wijze hier verder invulling aan gegeven kan worden.  

Het is in iedergeval duidelijk dat het huidige budget niet toereikend is. Er zal aanvullend budget nodig zijn (dit is nog exclusief BREEAM excellent en ENG).

Behoeft aandacht

1. Nieuwbouw school : ​De financiële bijdrage voor de nieuwbouwschool is conform de VNG-norm voor onderhuisvesting. Voor 10.200m² BVO is dekking beschikbaar.Het gaat om een bedrag van €25,5 miljoen. Een deel daarvaan (1.200m² BVO)3,4 miljoen wordt gedekt uit de grondopbrengsten van de ontwikkellocaties: De Marke Noord, De Marke Zuid en de Boerhaave-locatie. De Marke-Noord en Zuid worden ontwikkeld door de gemeente. De Boerhaave-locatie door Stichting Carmelcollege (zij staan garant voor een bijdrage van €750.000).  

Omdat de fasering van de investering en de winstneming uit grondexploitatie van elkaar verschillen, moet de financiële verwerking via een reserve (de reserve kapitaalslasten) verlopen: de kapitaalslasten van de € 3,4 miljoen investering worden onttrokken en de te realiseren winsten uit de grondexploitatie worden gestort in de reserve kapitaalslasten.

De Stichting Camelcollege / Etty Hillesum Lyceum bouwt voor eigen rekening en risico. Er vindt alleen verrekening plaats van de werkelijke indexering op basis van CBS die jaarlijks in september door de VNG voor onderwijshuisvesting bekend wordt gemaakt, zowel op het investeringsbedrag als op de verwachte opbrengsten uit de ontwikkellocaties. Er is gerekend met 3% per jaar. Met de huidige schaarste van bouwmaterialen ontstaat het risico dat de gebudgetteerde index niet toereikend is. Het is echter niet te voorspellen hoe de schaarste zich de komende jaren gaat ontwikkelen.

Er zal tegen de tijd van de sloop van de schoolgebouwen ook een verrekening plaats vinden op basis van de werkelijk gemaakte sloopkosten. In deze posten zit een risico. De gemeente is wettelijk verantwoordelijk voor de kosten van sloop.

De school heeft aangegeven dat het budget niet voldoende is. Er is daarom een second opinion uitgevoerd op de raming en tekeningen van het voorlopig ontwerp van de school.

2. Nieuwbouw sporthal:
De huidige sporthal Keizerslanden heeft nog een boekwaarde. Met het sportbedrijf is afgesproken dat de boekwaarde tussen nu en de realisatie van de nieuwe sporthal wordt afgeboekt.  

De aanbesteding van de sporthal is mislukt. Er is geen partij gevonden die de sporthal voor het plafondbudget kan realiseren. Er wordt nu bekeken op welke wijze hier verder invulling aan gegeven kan worden. Voor de realisatie van de sporthal is € 8,3 mln inclusief btw beschikbaar.
Voor de sporthal is gerekend met 3% indexatie welke niet toereikend is voor de actuele situatie met prijsstijgingen.   

3. Deventer scheidsrechtersvereniging:
Het is de intentie dat de scheidsrechtersvereniging en omstreken (DSVenO) verhuist naar Sportpark Rielerenk en korfbalvereniging Devinco naar De Marke Zuid. Devinco heeft op De Marke Zuid de mogelijkheid om binnen en buiten te sporten op 1 locatie. De afspraken hierover moeten nog geformaliseerd worden. Om de verhuizing mogelijk te maken is een budget beschikbaar.  

4. Buitenruimte de Marke Zuid
Voor een goede invulling van de buitenruimte Marke Zuid is aanvullend budget bij de begroting 2023 vrijgemaakt.  

5. Overige financiële aandachtspunten
De verwachting is dat in het eerste kwartaal 2023 de volgende aanvullende budgetaanvragen worden gedaan:

• Aanvullende budget voor de realisatie van de sporthal vanwege de mislukte aanbesteding,
• Aanvullend budget voor de realisatie van de school op basis van de second opinion.
• Aanvullend budget vanwege motie gemeenteraad het bouwen van de school BREEAM excellent / ENG.
• Aanvullend budget om plankosten 2023 te dekken. Dit vanwege o.a. de opgelopen vertaging mbt sporthal en school.

Binnen de budgetten is geen rekening gehouden met risico’s zoals extra kosten i.v.m. stikstofproblematiek. Er is verder geen rekening gehouden met kosten door aanvullende eisen en wensen van de gemeente en gebruikers (sportclubs). En ook geen rekening met ontwikkeling van de bouwkosten en beroepsprocedures . Deze risico’s worden meegenomen in de halfjaarlijkse risico analyses (risman).

Nee

Niet van toepassing

Nee

Zoals toegelicht onder financiën zijn de huidige budgetten niet toereikend en zullen bij de eerste kwartaalrapportage 2023 aanvullende budgetaanvragen worden gedaan.

Er is voor de sporthal € 8,3 mln beschikbaar en voor de school € 25,5 mln en € 0,25 mln € 1,4 voor verplaatsing vereniging, tijdelijke aanpassingen gasaanlsuiting en inrichting buitenruimte

Nee

Niet van toepassing, er is nog geen sprake van exploitatie

Behoeft aandacht

Risico’s
Voor dit project is er een risicoanalyse gemaakt volgens de gemeentelijke methodiek.

Er zijn verschillende risico’s die kunnen zorgen voor vertraging en / of kostenverhogend werken. Met name de bestemmingsplanwijziging, uitkomst van de aanbesteding, SPUK-regeling, stijging van de bouwkosten en vertraging zijn belangrijke risico’s.  

Momenteel doen zich een aantal risico’s voor. Dit zijn:

• Vertraging door bestemmingsplanprocedure
• Beperkte bouwplaats
• Hogere bouwkosten

Een groot risico op dit moment betreft de afhankelijkheden in het project. Een voorbeeld hiervan is dat er nog contracten moeten worden gesloten met zowel het schoolbestuur als DSVeo en Devinco. Zonder deze contracten is de ontwikkeling op de Marke Zuid niet mogelijk of lastig uitvoerbaar.

De ruimte op het terrein is beperkt daardoor moeten er concessies worden gedaan bij de invulling van het terrein. Daarnaast moet ook gekeken worden hoe dubbel gebruik zo goed mogelijk kan plaatsvinden.

Voor realisatie van de school en sporthal is het nodig dat overeenkomsten Devinco en scheidsrechtersvereniging zijn getekend.

Fasering en bouwplaats
Met de komst van Devinco komt er extra druk op de ontwikkellocatie. Om de verhuizing mogelijk te maken moet het sportveld tijdig worden aangelegd.  

Nee

Behoeft aandacht

We verwachten dat de school voor het schooljaar 2025 in gebruik genomen kan worden en dat de sporthal in 2024 opgeleverd kan worden. Het opleveren van de sporthal in 2024 zorgt er voor dat het niet helemaal meer zeker is of SPUK-regeling van toepassing is.  

Het afronden van de definitiefase is vertraagd. De oorspronkelijke planning op hoofdlijnen gaf echter voldoende speling om eventuele vertraging in het begin op te vangen om de sporthal in 2024 op te leveren en de school in het schooljaar 2025 te laten starten in het nieuwe gebouw. Mogelijke schuift dit nog verder naar achteren vanwege het ingediende beroep bij de Raad van State.

Behoeft aandacht

De relevante partners van dit project zijn Stichting Carmel college, Etty Hillesum Lyceum (bouwheer school), Sportbedrijf, DSVeO, Devinco en de diverse sportverenigingen die gebruik maken van sporthal Keizerslanden.  

Stichting Carmelcollege en Etty Hillesum Lyceum zijn actief betrokken bij de realisatie van het schoolgebouw, de school is immers Bouwheer voor de school. Het Etty Hillesum Lyceum draagt zelf zorg over het informeren en/of betrekken van hun medewerkers, de leerlingen en de ouders in het proces.  

Sportbedrijf is actief betrokken bij het realiseren van de sporthal. Het sportaccommodatiebeleid moet straks uitwijzen welke sportverenigingen gebruik gaan maken van de nieuwe sporthal. Deze sportverenigingen worden geïnformeerd over de verdere ontwikkelingen door Sportbedrijf.  

Met DSVeO en Devinco is op regelmatige basis overleg geweest over de voortgang en ontwikkelingen. In de komende tijd worden er concrete afspraken gemaakt met deze partijen.

De gemeente en Stichting Carmelcollege hebben gezamenlijk een landschapsarchitect ingehuurd voor het ontwerp van de buitenruimte. De buurt is hier al bij betrokken en dit krijgt een vervolg via de klankbordgroep in het 1e kwartaal 2023. Er zijn mensen uit de buurt die vinden dat ze te weinig inspraak hebben met name op de locatiekeuze van de school. Deze keuze was al in een eerder stadium door de gemeenteraad bekrachtigd.